Obowiązki zarządcy a prawo budowlane

Autor rozdziału: Katarzyna Mateja

Poniżej znajduje się fragment publikacji.
Pełny tekst dostępny w Poradniku dla zarządców nieruchomości

Zadania i obowiązki zarządcy nieruchomości

Wszelkie wytyczne techniczno-budowlane zostały opracowane w kontekście zapewnienia bezpieczeństwa oraz odpowiednich warunków użytkowych dla osób korzystających z obiektów budowlanych. Podstawowe regulacje zostały zamieszczone w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 z późniejszymi zmianami), które zostały uszczegółowione w aktach wykonawczych oraz normach branżowych.

Każdy obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem
i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym
i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z poniższymi wymaganiami.

1. Podstawowe wymagania dotyczące obiektów budowlanych:
   • nośność i stateczność konstrukcji,
   • bezpieczeństwo pożarowe,
   • higiena, zdrowie i środowisko,
   • bezpieczeństwo użytkowania i dostępność obiektów,
   • oszczędność energii i izolacyjność cieplna,
   • zrównoważone wykorzystanie zasobów naturalnych.
2. Warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności:
   • zaopatrzenie w wodę i energię elektryczną,
   • usuwanie ścieków, wody opadowej i odpadów.
3. Możliwość dostępu do usług telekomunikacyjnych.
4. Możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego.
5. Niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, w tym osoby starsze.
6. Minimalny udział lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych
7. Warunki bezpieczeństwa i higieny pracy.
8. Ochrona ludności, zgodnie z wymaganiami ochrony cywilnej.
9. Ochrona obiektów wpisanych do rejestru zabytków oraz obiektów objętych ochroną konserwatorską.
10. Odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej .
11. Poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie odstępu do drogi publicznej.
12. Warunki bezpieczeństwa i ochrony zdrowia osób przebywających na terenie budowy.

W ustawie Prawo budowlane w treści art. 62 ust. 1 pkt 1 wymienione zostały obowiązki podmiotów zarządzających obiektem budowlanym. Te powinności zawierają się w obszarze tzw. rocznych okresowych kontroli stanu technicznego i określają elementy, które powinny zostać poddane sprawdzeniu: Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

• Elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu.
• Instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska.
• Instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r., Nr 74, poz. 836 z późniejszymi zmianami). W §5 powyższe rozporządzenie przedstawia dokładne określenie elementów, które powinny zostać zbadane podczas kontroli oraz wylicza dokładnie w jaki sposób powinny przebiegać czynności kontrolne wynikające z treści art. 62 ust. 1 pkt 1 lit a ustawy Prawo budowlane.

Wśród części budynku, które powinny zostać objęte szczegółowym sprawdzeniem pod kątem ich stanu technicznego w rozporządzeniu wymieniono:

• Zewnętrzne warstwy przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa).
• Elementy ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy).
• Balustrady, loggie i balkony.
• Urządzenia zamocowane do ścian i dachu budynku.
• Elementy odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich.
• Pokrycia dachowe.
• Instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej.
• Urządzenia stanowiące zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku.
• Elementy instalacji kanalizacyjnej odprowadzające ścieki z budynku.
• Przejścia przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Każdy zarządca nieruchomości powinien pamiętać, że kontrole okresowe stanu technicznego powinny być również przeprowadzane po zaistnieniu szczególnych innych okoliczności, niż upływ ustawowego terminu. Będzie to między innymi obowiązek przeprowadzenia kontroli w każdym wypadku zaistnienia czynnika zewnętrznego mogącego zmniejszać bezpieczeństwo użytkowania obiektu.

Kolejnym z przepisów w zakresie kontroli w obszarze utrzymania obiektów budowlanych jest wprowadzony zapis do Prawa budowlanego w 2016 r. Regulacja art. 62 ust. 1 pkt 4a, który nakazuje podmiotowi odpowiedzialnemu za obiekt dokonanie szczegółowej kontroli w szczególnej sytuacji. Czynności kontrolne powinny zostać przeprowadzone w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki użytkowania budynku zgodnie z przepisami.

Kontrola stanu technicznego może również zostać narzucona przez odpowiednie organy państwowe. Nakaz tego rodzaju będzie wynikał z procedur przyjętych w odpowiednim postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez organ nadzoru budowlanego. Funkcjonariusze tego urzędu mają za zadanie m.in. przeprowadzanie kontroli utrzymania obiektów budowlanych. Jeżeli w trakcie takiej kontroli obiektu budowlanego inspektorzy nadzoru budowlanego stwierdzą, że jego stan techniczny jest nieodpowiedni oraz może stanowić zagrożenie zdrowia lub życia ludzi wszczęte zostanie postępowanie administracyjne. W toku takiego postępowania organ nadzoru budowlanego ma narzędzia prawne, aby nakazać właścicielowi lub zarządcy w drodze postanowienia przeprowadzenie kontroli tego obiektu w zakresie: elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Dla organu nadzoru budowlanego podstawą wydania takiego postanowienia jest przepis art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane.

Po przeprowadzeniu czynności kontrolnych osoba, której zostało zlecone wykonanie takiego przeglądu powinna przekazać ustalenia poczynione przy sprawdzaniu poszczególnych elementów budynku i jego wyposażenia instalacyjnego.

Do marca 2015 r. obowiązki w zakresie sprawdzenia stanu technicznego systemów grzewczych i klimatyzacyjnych określała ustawa Prawo budowlane. Obecnie obowiązki w tym zakresie reguluje ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 497 z późniejszymi zmianami). Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy, w czasie użytkowania budynków należy je poddać kontroli okresowej, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego systemu ogrzewania, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz dostosowania ich mocy do potrzeb użytkowych:

• Co najmniej raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 kW do 100 kW.
• Co najmniej raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW.
• Co najmniej raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW.

Regulacje prawne związane z modernizacją budynków mieszkalnych wielorodzinnych

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego stanął na stanowisku, iż cyt.: „ustawodawca jednoznacznie zdefiniował i uporządkował zakres pojęciowy występujący w przepisach Prawa budowlanego, w tym również rozwiązał jasno kwestię zakwalifikowania „modernizacji”. Pojęcie „modernizacja” mieści się w zakresie pojęciowym „remontu”, „przebudowy” albo „rozbudowy”. Zatem, odpowiednie zakwalifikowanie wykonywanych robót budowlanych ma istotne znaczenie w przypadku rozbudowy lub wykonywania robót budowlanych, dotyczących przebudowy albo remontu. Jest to związane z obowiązkiem wydania przez organ administracji architektoniczno- budowlanej odpowiednio pozwolenia na budowę (art. 28 ustawy – Prawo budowlane) lub przyjęcie zgłoszenia (art. 29 i 30 ustawy – Prawo budowlane).

Naczelną zasadą, którą powinien kierować się podmiot odpowiedzialny za planowaną modernizację, będą regulacje art. 28 ust. 1 ustawy, zgodnie z którymi roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wyłączenia od tej zasady formułują przepisy art. 29 i 29a ustawy. W art. 29 ust. 3 ustawy wskazane zostały roboty budowlane, których przeprowadzenie jest zwolnione z obowiązku uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, ale wymagają one dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno- budowlanej. Powyższe przepisy stanowią listę zamkniętą i obejmują m.in. przebudowę prowadzoną jako roboty budowlane polegające na dociepleniu budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m czy instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowych. Zgłoszenie należy w tym miejscu podkreślić, że montaż wewnętrznej instalacji gazowej będzie wymagał sporządzenia dokumentacji projektowej i złożenia zawiadomienia o planowanym terminie rozpoczęcia robót we właściwym organie nadzoru budowlanego.

W tym miejscu należy pamiętać, że obecnie projekt budowlany składa się z trzech części:

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący:
   • określenie granic działki lub terenu,
   • usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
   • sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
   • układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
   • informację o obszarze oddziaływania obiektu.
     
2. Projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:
   • układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
   • zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych;
   • charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
   • opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
   • projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
   • charakterystykę ekologiczną,
   • informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
   • opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,
   • informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
   • postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o którym mowa jest w art. 9, jeżeli zostało wydane.
     
3. Projekt techniczny obejmujący:
   • projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
   • charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
   • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
   • w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
   • inne opracowania projektowe.
     
4. W zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej -oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych.
   
5. Opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty.

Część dotycząca zagospodarowania działki lub terenu nie musi być opracowywana dla projektów dotyczących jedynie przebudowy lub montażu odbywającego się w istniejącej bryle budynku (np. w sytuacji montażu wewnętrznej instalacji gazowej w jednym z mieszkań, gdy budynek posiada przyłącze gazu czy też w przypadku zmierzenia budowlanego polegającego na termomodernizacji).

Przepisy ustawy na podstawie art. 29 ust. 4 nie będą wymagać ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia roboty budowlane takie jak przebudowa:

• Budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
• Oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych.
• Polegającej na dociepleniu budynków o wysokości nieprzekraczającej 12m.
• Urządzeń budowlanych.
• Czy instalowanie wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji, z wyłączeniem instalacji gazowych.

Osoby zarządzające obiektami budowlanymi pod opieką konserwatorską powinny pamiętać, że budynki te stanowią wyjątek od głównych założeń ustawy Prawo budowlane w stosunku do robót modernizacyjnych. Regulacje art. 29 ust. 7 ustawy wskazują, że modernizacja wykonywana:

1. Przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków, będzie wymagała uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
2. Na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, będzie wymagała dokonania zgłoszenia – przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.